各县(区)人民政坛

文  号:淮政发〔2010〕208号

发布日期:2010-11-1

执行日期:2011-1-1

  各县(区)人民政府,市各委、办、局,市各直属单位:

  现将《淮安市共有产权经济适用住房管理办法(试行)》印发给你们,希认真贯彻执行。

淮安市人民政府

二○一○年十一月一日

  淮安市共有产权经济适用住房管理办法(试行)

  第一章 总则

  第一条
为保障城市中低收入住房困难家庭的基本需求,改进和规范经济适用住房建设、供应、交易和管理行为,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)和《江苏省经济适用住房管理办法》(省政府令第51号),结合本市实际,制定本办法。

  第二条
在本市范围内,共有产权经济适用住房的建设、供应、交易和管理,适用本办法。

  本办法所称共有产权经济适用住房(以下简称共有产权房),是指以出让方式取得经济适用住房用地,总价格参照普通商品住房执行政府指导价(一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,购房人和政府各自的出资比例构成共有产权,具有保障性质的政策性住房。

  共有产权房,由政府提供政策优惠,限定套型面积,按照合理标准建设,通过政府产权分摊购房人出资负担,面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障,变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。

  本办法所称城市中低收入住房困难家庭,是指本市城市规划区范围内,家庭收入、住房状况等符合政府规定条件的家庭。

  第三条
发展共有产权房应当遵循政府主导、社会参与,统一规划、综合开发,因地制宜、协调发展的方针,集中建设与分散建设相结合,坚持公开、公平、公正原则。

  第四条
共有产权房的政府产权部分主要以显化土地出让金构成,并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合,条件成熟时,可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房,形成共有产权住房。

  第五条
在解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划中,要明确共有产权房建设规模、项目布局和用地安排等内容,并纳入全市国民经济与社会发展规划和住房建设规划,及时向社会公布。

  第六条
市政府成立市住房保障工作领导小组,作为市政府的议事协调机构,负责协调指导包括共有产权房管理工作在内的全市住房保障工作。

  市住房保障主管部门负责本行政区域内共有产权房管理工作,市区具体工作由市保障性住房建设管理中心(以下简称“市住房保障中心”)承担。

  市发展和改革、监察、财政、民政、国土资源、规划、价格、税务、统计、金融管理等部门,在各自职责范围内,做好涉及共有产权房管理的相关工作。

  第二章 产权比例确定与价格管理

  第七条
购买共有产权房,个人出资额应与购买经济适用住房出资额相当。每年由市住房保障主管部门通过对市区经济适用住房与普通商品住房多个项目点的调查测算,确定平均值,经济适用住房的平均价格占普通商品住房的平均价格的比例,为个人拥有的产权比例,即相当于经济适用住房出资额的产权比例,也称为基本比例,并由市住房保障工作领导小组发文向社会公布。

  目前市区共有产权房产权基本比例执行7:3,即个人占70%产权,政府占30%产权。

  第八条
应积极创造条件,对不同收入层次的中低收入住房困难家庭,通过调整产权比例配售共有产权房,实现多层次保障,避免夹心层,实现不同层次保障的无缝对接。

  第九条
对城市拆迁中符合配售共有产权房且拆迁补偿金额低于市物价局《淮安市区城市房屋拆迁补偿补助标准》(淮价服〔2007〕17号)规定的拆迁最低补偿标准的,个人最低出资份额为50%,若要增加出资份额的,以每5个百分点的倍数增加。

  对城市拆迁中配售共有产权房的,按市政府《淮安市市区共有产权拆迁安置住房管理办法》(淮政发〔2009〕114号)规定办理。

  第十条
共有产权房销售应当实行明码标价,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。

  政府收购储备一年以上的共有产权房,销售价格实行动态管理,由市物价主管部门负责会同市住房保障主管部门根据商品住房市场价格变动情况不定期核定,并及时向社会公布。

  第十一条
共有产权房共用部位、共用设施设备专项维修资金按照谁使用谁承担的原则,由购房人承担。

  第十二条
价格主管部门应加强成本监审,全面掌握共有产权房成本及利润变动情况,确保质价相符,对认购资格和房价监督与确认,在依据有关政策照顾低收入户的同时,确保政府所有权部分的利益不受侵蚀。

  第三章 准入和退出管理

  第十三条
共有产权房管理须建立严格的准入和退出机制。共有产权房由市住房保障中心按限定的价格,统一向符合购房条件的城市中低收入住房困难家庭出售。共有产权房供应实行申请、审核、公示和轮候制度。

  第十四条
市区中低收入住房困难家庭申请购买共有产权房,应当同时符合下列条件:

  (一)具有市区两年以上城市户口;

  (二)家庭收入符合政府划定的中低收入家庭认定标准;

  (三)无房或现住房面积低于政府规定的住房困难标准;

  (四)家庭成员之间具有法定的赡养、抚养、扶养关系,且共同生活。

  中低收入住房困难家庭的认定,按照市民政局《淮安市城市低收入家庭认定办法》(淮民〔2009〕160号)规定办理。

  共有产权房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准,由市住房保障工作领导小组根据本市经济适用住房供应量和低收入线标准、居住水平等因素确定,实行动态管理,定期向社会公布。

  第十五条 申购共有产权房,应当提供下列材料:

  (一)家庭成员身份证和户口簿;

  (二)家庭收入情况的证明材料;

  (三)家庭住房状况的证明材料;

  (四)反映家庭财产状况的有关材料;

  (五)需要提交的其他材料。

  第十六条
共有产权房购买资格,采取审核并公示的方式认定。具体办理程序如下:

  (一)申请。由申购家庭户主向户口所在地街道办事处提出书面申请,填写申购共有产权房申请表,按照要求提供申报材料。

  (二)街道办事处审查。街道办事处应当自受理之日起30日内,就申请人的家庭收入、家庭住房状况、财产状况等进行核查,对是否符合规定条件等提出初审意见,并在辖区内进行公示,公示期限为10日;公示后由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区住房保障主管部门。

  (三)区住房保障主管部门审核。区住房保障主管部门应当自收到申请材料之日起15日内,对申请人的家庭住房状况、相关形式要件是否符合规定条件提出审核意见。经审核,家庭收入、家庭住房状况等符合规定条件的,由区住房保障主管部门报送市住房保障主管部门。

  (四)市住房保障主管部门审核。市住房保障主管部门应当自收到申请材料之日起30日内,对形式要件和程序完成审查,并进行集中公示,公示期限为15日。市住房保障主管部门视具体情况可以组织对申请家庭进行抽查。经公示无异议或者异议不成立的,由市住房保障主管部门作为共有产权房保障对象予以登记,并将申请人名单转送市住房保障中心。市住房保障中心应当根据登记的城市中低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请审批顺序等,确定相应的保障方式及轮候顺序,并向社会公布。

  经市住房保障主管部门审核,不符合规定条件的,由区住房保障主管部门书面通知申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以向区住房保障主管部门申诉。

  第十七条 申请购买共有产权房的家庭取得的申购资格,有效期为两年。

  第十八条
区住房保障主管部门和街道办事处,应当通过入户调查、邻里访问、信函索证及公示等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位应予以配合,如实提供有关情况。

  第十九条
符合条件的家庭,可以到市住房保障中心购买一套与核准面积相对应的共有产权房。购买面积在核准面积以内的,按核准的价格购买;超过核准面积的部分,由购房人按照完全产权价格购买。

  核准面积为共有产权房保障面积,共有产权房保障面积标准为建筑面积每人20平方米。

  第二十条
购买共有产权房,在核准面积以内的,个人拥有规定的产权比例。在居住期间,仍符合购买共有产权房条件的家庭,免交国有产权面积部分的房屋租金。购买共有产权房,在核准面积之外的面积,按照完全产权价格购买,个人拥有全部产权。

  第二十一条
共有产权房购房人应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时,应当分别注明系共有产权房、出让土地,并注明以共有产权房价格购买的面积和产权比例,以及完全产权价格购买的面积。

  市住房保障中心代表政府登记共有产权房政府产权部分,并负责共有产权房的日常管理工作。

  第二十二条
共有产权房购买人,可以选择以下之一的方式退出共有产权房的保障:

  (一)购买共有产权房的家庭,可以分期购买国有产权部分住房,形成完全产权。在5年(以签订购房合同日期为准)内购买的,可享受原共有产权房的价格,5年以后8年以内购买的,按原供应价格加第6年起的银行同期贷款利息(市场价低于原价或此价时取低价)购买,8年以后购买的,按届时市场评估价格(不含房屋装饰装修费用)购买。

  (二)购买共有产权房满5年(以房屋权属登记日期为准)的,可以上市交易。未满5年的,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让共有产权房的,经购房人户口所在街道办事处和区住房保障部门出具证明、市住房保障主管部门批准后方可上市。

  共有产权房上市交易时,由出让人按市场评估价(不含房屋装饰装修费用,同时须经共有权人确认)向共有权人交纳政府产权部分的房屋价款,并纳入市保障性住房专项资金账户进行管理。

  (三)购买共有产权房的家庭收入高于规定标准时,购房家庭应向共有产权人交纳国有产权面积部分的房屋市场租金。

  第二十三条
第二十条、第二十一条、第二十二条的规定应在共有产权房购买合同中予以载明,并明确相关违约责任。共有产权房的使用、维护和管理应在购房合同中约定。

  第二十四条 共有产权房在取得完全产权以前,不得用于出租经营。

  第四章 优惠和支持政策

  第二十五条
共有产权房建设用地,按国家和省有关经济适用住房规定办理征转用报批手续,并按限房价、定地价的的方式进行挂牌出让。共有产权房建设用地应当纳入本地年度土地供应计划,在申报年度用地指标时单独列出,确保优先供应。

  第二十六条
共有产权房建设项目免收城市基础设施配套费等各项行政事业性收费和政府性基金,具体项目执行省财政、价格主管部门的规定。

  共有产权房项目外的基础设施建设费用,由政府负担。

  第二十七条
共有产权房开发建设单位可以用在建项目作抵押,向商业银行和其他银行业金融机构申请共有产权房开发贷款。贷款利率的优惠政策,按照国家有关经济适用住房开发贷款管理办法执行。

  第二十八条
建设和销售共有产权房有关税收优惠政策,按照国家和省有关经济适用住房的规定执行。

  第二十九条
购买共有产权房的家庭,可以提取本人及共同居住的直系亲属的住房公积金;可以用本人及共同居住的直系亲属缴存的住房公积金,偿还个人住房贷款。

  住房公积金管理机构应当对购买共有产权房的家庭,优先办理住房公积金贷款。

  购买共有产权房的家庭,向商业银行申请贷款可由住房保障基金提供担保,具体办法由市住房保障工作领导小组办公室制定。

  第三十条
按土地出让条件要求,在商品住房小区中配套建设并向政府无偿提供或由政府回购的共有产权房发生的税收,由开发建设单位承担。

  第三十一条
共有产权房项目用地,按国家和省有关经济适用住房规定办理报批手续后,在市内办理土地出让手续时,其土地出让金上交国库后,全额纳入市保障性住房专项资金账户进行管理,用于支付购买共有产权房政府产权部分、共有产权房土地项目的整理、回购储备共有产权房。

  第五章 建设管理

  第三十二条 共有产权房年度建设总量一般不低于商品住房建设总量的10%。

  共有产权房单套的建筑面积,家庭人口3人以内(含3人)的,控制在60平方米左右;家庭人口4人以上(含4人)的,可以适当放宽标准,但最高不得超过90平方米。

  第三十三条
共有产权房应当统筹规划、合理布局、配套建设,充分考虑城市中低收入住房困难家庭对交通等基础设施条件的要求,尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域。土地成本低的地段,须优先安排集中建设或配套建设共有产权房。危旧房集中的地段,要优先安排改造,配套建设适当量的共有产权房。

  第三十四条
商品住房项目用地出让前,由市国土资源部门会同市规划、住房保障部门共同研究确定项目中配套建设共有产权房方案。

  在商品住房小区中配套建设共有产权房的,应当在项目用地出让条件中,明确配套建设共有产权房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。

  市住房保障中心代表政府具体承办商品住房小区中配套建设的共有产权房的回购、移交、管理等工作。

  第三十五条
市发展和改革部门在核准共有产权房项目投资前,市规划主管部门在批准共有产权房项目规划方案前,应征求市住房保障部门的意见。

  第三十六条共有产权房的建设,按照政府组织协调、市场运作的原则,采取项目法人招标的方式,选择具有相应资质和良好社会责任的房地产开发企业实施;必要时经市政府批准可以由市住房保障中心直接组织建设。

  第三十七条
共有产权房的规划设计和建设,应当执行国家有关住房建设的强制性标准;按照发展节能省地环保型住宅的要求,采取竞标方式优选规划设计方案,做到在较小的套型内实现基本的使用功能;积极推广应用先进、成熟、适用、安全的新技术、新工艺、新材料、新设备。

  共有产权房的规划设计和建设,可以共享项目周边城市绿化指标,项目外的基础设施,由政府优先配套建设。

  第三十八条
共有产权房建设单位,对其建设的共有产权房工程质量负最终责任。

  共有产权房建设单位应当向买受人出具住宅质量保证书和住宅使用说明书,并承担保修责任,确保工程质量和使用安全。有关住房质量和性能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

  共有产权房的施工和监理,应当采取招标方式,选择具有资质和良好社会责任的建筑企业和监理企业实施。

  第三十九条
集中建设和配套建设的共有产权房,实行预售许可和网上销售备案制度,并由市住房保障中心统一建立项目档案和分户档案。

  第六章 单位集资合作建房

  第四十条
距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业,在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下,经市政府批准,可以利用单位自用土地并取得土地出让手续后进行集资合作建房。

  参加单位集资合作建房的对象,必须限定在本单位符合购买共有产权房条件的中低收入住房困难家庭。

  第四十一条
单位集资合作建房是共有产权房的组成部分,其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照共有产权房的有关规定严格执行。

  单位集资合作建房应当纳入当地共有产权房建设计划和用地计划管理。

  第四十二条
任何单位不得利用新征用或新购买土地组织集资合作建房;各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房。单位集资合作建房不得向不符合共有产权房供应条件的家庭出售。

  第四十三条
单位集资合作建房在满足本单位中低收入住房困难家庭购买后,房源仍有少量剩余的,由市住房保障主管部门统一组织向符合共有产权房购房条件的家庭出售,或由市政府以成本价收购后用作廉租住房。

  第四十四条
向职工收取的单位集资合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受市财政和住房保障主管部门的监督。

  第四十五条
已参加福利分房、购买共有产权房或参加单位集资合作建房的人员,不得再次参加单位集资合作建房。严禁任何单位借集资合作建房名义,变相实施住房实物分配或商品住房开发。

  第四十六条 单位集资合作建房原则上不收取管理费用,不得有利润。

  第七章 监督管理

  第四十七条
擅自提高共有产权房、集资合作建房销售价格等价格违法行为的,由价格主管部门依法进行处罚。

  弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件,骗购共有产权房或单位集资合作建房的,由市住房保障主管部门责成其补缴所购住房或单位集资合作建房与相似地段普通商品住房价格差,并对相关责任单位和责任人依法予以处罚。

  共有产权房在取得完全产权以前,未经共有权人同意而出租的,一经发现,由共有权人追讨政府产权部分收益。

  第四十八条
国家机关工作人员在共有产权房建设、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法依纪追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

  第八章 附则

  第四十九条
本办法由市住房保障主管部门负责解释。各县和淮阴区、楚州区可以参照本办法制定当地经济适用住房实施办法,并报市住房保障主管部门备案。

  第五十条 本办法自2011年1月1日起施行。