社会法揭橥日期

发文单位:辽宁省大连市地方税务局

文  号:大地税函[2008]152号

发布日期:2008-8-21

执行日期:2008-8-21

生效日期:1900-1-1

各基层局,市局机关各处室,局属各事业单位:

  为了充分发挥税收职能作用,进一步促进我市房地产市场健康发展,现提出如下实施意见,请认真贯彻落实。

  一、运用税收优惠政策,促进我市房地产市场健康发展

  (一)支持城市拆迁和企业搬迁改造

  1.纳税人将土地使用权归还给土地所有者,只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,均不予征收营业税。

  2.企业因当地政府城市规划、基础设施建设等原因,搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入,以及搬迁企业通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的政策性搬迁收入,给予企业所得税方面的税收优惠。具体按以下方式处理:

  (1)搬迁企业根据搬迁规划,用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产),以及进行技术改造或安置职工的,准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用,其余额计入企业应纳税所得额。

  (2)企业因转换生产经营方向等原因,没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造,而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的,可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除,其余额计入企业应纳税所得额。

  (3)搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。

  (4)搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除。

  (5)搬迁企业从规划搬迁第二年起的5年内,其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在5年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后,其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额,缴纳企业所得税。

  3.因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权,或因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,免征土地增值税。

  4.
对拆迁居民重新购置住房的,购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,对超过部分征收契税。

  5.城镇住房被拆迁按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税。

  (二)支持廉租住房、经济适用住房建设

  6.廉租住房、经济适用住房、廉租住房承租人、经济适用住房购买人以及廉租住房租金、货币补贴标准等符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)、《经济适用住房管理办法》(建住房[2007]258号)规定的,享受下列税收优惠政策:

  (1)对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地,免征城镇土地使用税。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

  (2)企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

  (3)对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用住房购买人涉及的印花税予以免征。

  开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房,在商品住房项目中配套建造经济适用住房,如能提供政府部门出具的相关材料,可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

  (4)对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的,免征契税。

  (5)对个人按《廉租住房保障办法》(建设部等9部委令第162号)规定取得的廉租住房货币补贴,免征个人所得税;对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴,应征收个人所得税。

  (6)企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为廉租住房的,按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。个人捐赠住房作为廉租住房的,捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分,准予从其应纳税所得额中扣除。

  (三)支持住房租赁市场发展

  7.对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入,免征营业税、房产税。

  8.对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。

  9.对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

  10.对个人出租住房,不区分用途,在3%税率的基础上减半征收营业税,按4%的税率征收房产税,免征城镇土地使用税。

  11.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

  (四)支持个人买卖房屋

  12.
土地使用权交换、房屋交换,按所交换的土地使用权、房屋的价格的差额计征契税。

  13.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。

  14.对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。

  15.个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。

  16.对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳,购房金额大于或等于原住房销售额的,全部退还纳税保证金,购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。

  17.对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的,免征个人所得税。

  二、进一步加强税收征管,提高纳税服务的水平

  18.对有特殊困难的纳税人,可给予延期缴纳税款照顾。因不可抗力,导致纳税人发生较大损失,正常生产经营活动受到较大影响的,或当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后,不足以缴纳税款的,纳税人在缴纳税款期限届满前提出申请,经地税机关批准,可延期缴纳税款,但最长不得超过三个月。

  19.对预计增值率较小的纳税人,可免予预征土地增值税。纳税人转让普通标准住宅项目时,同时符合以下条件的,经地税机关认定土地增值税免予预征资格后,可不预征土地增值税:

  (1)普通标准住宅的已售建筑面积达到可售普通标准住宅总建筑面积30%;

  (2)预计普通标准住宅的增值额未超过扣除项目20%;

  (3)纳税人已转让普通标准住宅的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

  纳税人转让除普通标准住宅外其他房地产项目时,同时符合以下条件的,经地税机关认定土地增值税免予预征资格后,可不预征土地增值税:

  (1)该类房地产的已售建筑面积达到可售该类房地产总建筑面积50%;

  (2)预计该类房地产的增值额为负;

  (3)纳税人已转让该类房地产的收入已按时、足额预缴了土地增值税。

  20.对房地产建设项目,实行跟踪式纳税服务。积极参与重点房地产建设项目的可行性研究,提出涉税评估意见;立项后,从政策咨询、税务登记、发票管理、纳税申报、纳税辅导、完税证明开具等方面实行跟踪式纳税服务;对纳税人在征地、设计、建设直至营销的整个过程中,提出的个性化税收服务需求,可提供上门服务,并针对纳税人的实际情况,提出税收政策意见。

  21.加大宣传辅导力度,保证政策落实到位。坚持定期为房地产企业免费提供税收法律、法规及税收政策汇编,及时通过新闻媒体宣传、解析房地产行业税收政策最新动向。进一步完善地税网站功能,及时维护更新税收政策及相关内容,满足网上查询税收法律、法规、规章及税收政策的需求。继续办好网上税法讲堂,为房地产企业提供视频在线税法讲座,为房地产企业提供具有行业特点的纳税指导与税法培训。依托12366纳税服务热线的自动语音系统和人工坐席系统,为房地产企业提供更加个性化的咨询解答服务,切实将房地产行业相关税收政策落实到位。

  22.落实国家宏观调控政策,进一步整顿和规范税收秩序。认真执行国家关于房地产行业的宏观调控政策,做好税收征管和纳税服务,积极营造有助于我市房地产行业健康发展的纳税环境。不断加大税收秩序整治力度,对影响和损害房地产市场健康发展的涉税违法案件要坚决依法查处,以进一步营造有利我市房地产行业公平竞争的税收环境,维护守法经营者的正当权益。

  三、加强监控与分析,及时反馈房地产市场和税收的变化情况

  23.实行定期统计分析和动态监控。全面掌握房地产税收政策执行情况和地方税收收入变化情况,多渠道收集相关辅助信息,加强对我市房地产业市场以及地方税收变化情况的监控与分析,透视我市房地产市场的发展动向,及时向上级和有关部门反馈情况,提出有关意见和建议。

  24.适时提出普通住房价格标准的调整意见。密切关注普通住房成交平均价格波动情况,适时提出普通住房价格标准的调整意见,尽可能减轻交易人的纳税负担,推进我市商品房和二手房交易市场的健康发展。

  25.做好税收政策评价反馈工作。密切关注现行涉及房地产市场税收政策的执行情况,定期评估政策实施效果,对影响房地产市场发展的重大税收问题进行专题调研,积极向上级税务机关进行反馈并提出相关政策建议。努力实现“做好供需双向调节,遏制投机性炒房,控制投资性购房,鼓励普通商品住房和经济适用住房建设,合理引导住房消费,促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展”的宏观调控目标。

  二○○八年八月二十一日